Chcesz mieć własny wakepark i zarabiać robiąc to co lubisz najbardziej? Zanim przystąpisz do działania koniecznie sprawdź czym to się je – technicznie i biznesowo. Musisz podjąć odpowiednią decyzję i dążyć do osiągnięcia wyznaczonego sobie celu. Postaram się przybliżyć, jak wygląda budowa wakeparku w Polsce, zaczynając od kwestii wyboru lokalizacji oraz uzyskania pozwoleń.
Na przestrzeni ostatnich lat, sporo się zmieniło w przepisach budowlanych i środowiskowych, więc nie jest już tak łatwo jak było kiedyś. Niestety Polska odstaje w tej kwestii od innych Państw europejskich i biurokracja już nie raz zabiła zajawę i podcięła skrzydła kilku młodym inwestorom. Zanim zaczniemy, chciałem zaznaczyć, że będę opisywał wszystko pod kątem prywatnego inwestora, który chce mieć swój własny wakepark, którym będzie zarządzał i sam w nim pracował. Zdecydowanie inaczej wyglądają pewne kwestie, kiedy mowa o czystej inwestycji, bez zaangażowania osobistego.
#1 Lokalizacja.
”Pierwsza, rzecz od której musisz zacząć, to pytanie do samego siebie – gdzie chcesz mieć swój wakepark? Lokalizacja jest kluczowa nie tylko dla klientów, ale też dla właściciela. Wakepark musi być położony stosunkowo blisko od jego miejsca zamieszkania. W końcu przez cały sezon trzeba do niego codzienne dojeżdżać.
Wybierasz więc obszar, który cię interesuje i wypisujesz wszystkie akweny, które się na nim znajdują, a które odpowiadają wytycznym na ustawienie wyciągu dwusłupowego. Można przyjąć, że jeden wyciąg, to tor wodny o minimalnych wymiarach około 120 na 30 metrów. A wyciąg dwusłupowy o najbardziej optymalnych parametrach, to tor wodny długości około 250 i szerokości 50 metrów oraz wysokości liny nad wodą około 10-12 metrów. Powinniśmy wypisać wszystkie akweny spełniajcie te parametry, zaczynając od tych, które nas najbardziej interesują. Warto myśleć przyszłościowo. Nawet jeśli na początek planuje się małą inwestycję, niewykluczone, że biznes pójdzie tak dobrze, że będziesz chciał dostawić kolejne wyciągi, a może nawet zbudować wyciąg wielosłupowy. Czas pokaże, ale jeśli akwen będzie miał zbyt duże ograniczenia, rozwój może okazać się niemożliwy.
#2 Teren.
”Druga rzecz, którą trzeba się zainteresować, to sprawy związane z dzierżawą lub zakupem terenu. Trzeba sprawdzić pod tym kątem wszystkie akweny. Warto jest prowadzić równolegle sprawdzanie kilku miejsc ponieważ, któraś lokalizacja może okazać się na pewnym etapie niemożliwa.
W kwestiach własności pomoże nam geoportal.gov.pl oraz wywiad środowiskowy wśród sąsiadów, gdyż nie zawsze gmina czy starostwo powie nam, kto jest właścicielem działki i raczej nie poda nam danych kontaktowych. Jeśli działka należy do gminy, może być to plusem, gdyż kwota dzierżawy wynika z przepisów. Gorzej wygląda sytuacja, w której rada gminy lub dzielnicy decyduje o przeznaczeniu działki i podejmuje decyzję o dzierżawie. Jeszcze nie słyszałem, żeby w takim przypadku nie było problemów. W kwestii dzierżawy terenu od organu administracyjnego jest bardzo dużo różnych ścieżek i zależą one od konkretnego przypadku. Na etapie spraw związanych z dzierżawą zazwyczaj odpada kilka lokalizacji.
#3 Pozwolenia.
”Kiedy masz już kilka lokalizacji, w których jest zielone światło dotyczące dzierżawy, musisz sprawdzić kwestie dotyczące pozwoleń. Trzeba zacząć od sprawdzenia ternu pod kątem obszarów chronionych. Możesz tu trafić na takie przypadki jak: pomnik przyrody, obszar objęty opieką konserwatora zabytków, naturą2000, parkiem krajobrazowym, otulinami itd. Drugą kwestią są sprawy związane z pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem budowlanym.
Zgłoszenie budowlane charakteryzuje się tym, że łatwiej i szybciej jest je uzyskać, ale jest ważne tylko przez 180 dni i po tym okresie trzeba zabrać wszystkie obiekty budowlane z działki lub przestawić je o 1 m i uzyskać kolejne zgłoszenie budowlane. Od niedawna można uzyskać zgłoszenie budowlane podczas, którego można złożyć wniosek o pozwolenie na budowę. Takie rozwiązanie pozwala szybko postawić wakepark, kiedy wiesz, że nie wyrobisz się na sezon z dokumentacją niezbędną do uzyskania pozwolenia na budowę. Pozwolenie na budowę to dłuższa i bardziej kosztowna procedura, ale jej efektem jest decyzja administracyjna, dająca gwarancję trwałości i bezpieczeństwo inwestycji. Przystępując do jego uzyskania, trzeba najpierw dowiedzieć się, czy dla danego terenu istnieje plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli tak, trzeba sprawdzić czy przewiduje on inwestycje takie jak nasza? Jeśli nasza inwestycja jest zgodna z planem zagospodarowania, to wszystko idzie w dobrą stronę. Jeśli nie, to będzie duży problem, gdyż zmiana planu jest albo praktycznie niemożliwa, albo trwa bardzo długo. Jeśli planu dla danego obszaru nie ma, musimy wystąpić o warunki zabudowy na podstawie KIP’u, czyli karty informacyjnej przedsięwzięcia. Taką kartę możemy napisać sami, ale jeśli istnieje ryzyko nałożenia raportu środowiskowego, to zdecydowanie lepiej jest zlecić to firmie zewnętrznej. KIP może kosztować od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. Jeśli KIP nie wystarczy, wtedy zostanie nałożony na nas raport środowiskowy. Ten dokument to po prostu dużo bardziej obszerny KIP, który dodatkowo kładzie spory nacisk na kwestie środowiskowe. Taki raport pisze firma lub osoba posiadająca odpowiednie uprawnienia. Koszt raportu to kilkanaście tysięcy złotych dla wyciągów dwusłupowych i zazwyczaj od 15.000 do 60.000 zł dla większych. Pisanie raportu trwa kilka miesięcy i czasami niezbędne są obserwacje terenu, które mogą trwać nawet do 12 miesięcy, w celu przebadania obszaru podczas każdej pory roku.
Niestety w przypadku wielu realizacji inwestorzy, z uwagi na koszty, wracają do mniej atrakcyjnych lokalizacji. Wybierają miejsca łatwiejsze i tańsze w uzyskaniu pozwoleń, dlatego podkreślam, że warto prowadzić rozpoznanie kilku lokalizacji równolegle. Np. jeden z naszych klientów uzyskuje pozwolenia środowiskowe już drugi rok. Po otrzymaniu raportu i zaakceptowaniu go przez RDOŚ, czyli Regionalną Dyrekcję Ochrony Środowiska, możemy starać się o kolejne pozwolenia budowlane, czyli albo WZ, albo od razu pozwolenie na budowę. Przy załatwieniach związanych z pozwoleniem na budowę, może się okazać, że niezbędne będą inne dokumenty, takie jak np. pozwolenie wodno-prawne, pozwolenia od RZGW i inne. Ale są to już dokumenty niezbędne dla specyficznych lokalizacji. Zakładając, że uzyskałeś już pozwolenie na budowę lub zgłoszenie, inwestycja może ruszać pełną parą. Kończysz załatwiać sprawy związane z dzierżawą i masz w ręku teren oraz dokumenty pozwalające na rozpoczęcie prac budowlanych. Gratulacje!
#4 Wyciąg.
”Jeśli sam jesteś w stanie określić, czy możliwa jest instalacja wyciągów na danym ternie, to możesz śmiało zacząć kontaktować się z firmą, która dostarczy urządzenia. Jeśli się na tym nie znasz, warto nawiązać kontakt z wykonawcą już w trakcie wybierania akwenów. Czasami na danym ternie nie da się ustawić wyciągów, albo jest to bardzo kosztowne.
Nasza firma zawsze spotyka się z klientami na terenie pod przyszły wyciąg i robi oględziny już na etapie wczesnego planowania inwestycji. Najprostszy i najtańszy sposób ustawienia wyciągu, to tak zwane ustawienie B do B, czyli brzeg do brzegu. Istnieje jeszcze możliwość ustawienia jednego słupa w wodzie, a drugiego na brzegu, lub obu słupów wodzie. Ustawianie wyciągu w wodzie jest zdecydowanie droższe i bardziej skomplikowane. Stąd też zalecamy odpowiednio wczesne oględziny. Można wtedy pomóc ograniczyć koszty i doradzić specyfikację urządzeń w oparciu o rodzaj instalacji oraz cechy konkretnego terenu. Czasami można odpowiednio wykorzystać ukształtowanie brzegów i np. ustawić niższy słup na skarpie, a wyższy z drugiej strony akwenu, lub też we wodzie – ze względu na głębokość– ustawić słup o wysokości 10 m, a na brzegu już tylko 6 m. Nasza firma zapewnia oględziny terenu bezpłatnie na ternie całej Polski.
#5 To dopiero początek.
”Jeśli sam jesteś w stanie określić, czy możliwa jest instalacja wyciągów na danym ternie, to możesz śmiało zacząć kontaktować się z firmą, która dostarczy urządzenia. Jeśli się na tym nie znasz, warto nawiązać kontakt z wykonawcą już w trakcie wybierania akwenów. Czasami na danym ternie nie da się ustawić wyciągów, albo jest to bardzo kosztowne.
Ten tekst to wstęp do tematyki zakładania wakeparków dwusłupowych. Nie porusza wszystkich kwestii i przypadków, ale wskazuje na co zwrócić uwagę w pierwszej kolejności. Nasze doświadczenie, oprócz samej budowy wakeparków, obejmuje również uzyskiwanie pozwoleń środowiskowych oraz budowlanych na zlecenie inwestora. Zapraszam do współpracy oraz przesyłania pytań związanych z instalacją wyciągów dwusłupowych, na które postaram się odpowiedzieć w kolejnych tekstach.
Peace & wake & love! WakeFocusCable Team – Kajetan Perzyński
